10 Finanzverbindlichkeiten

Die Gesellschaft hat insbesondere zur Finanzierung von Immobilien- und Unternehmenstransaktionen und von objektbezogenen Immobilienkäufen bei Kreditinstituten Darlehen aufgenommen.

Die Finanzverbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

  31.12.2009 31.12.2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Transaktionsfinanzierung 1.241,4 1.474,7
Objektfinanzierung 561,1 614,3
Genussrechte 0,2 0,2
  1.802,7 2.089,2
Davon langfristig 1.722,0 1.991,1
Davon kurzfristig 80,7 98,1
  1.802,7 2.089,2

Die Transaktionsfinanzierungen sind im Zusammenhang mit Unternehmensakquisitionen und Portfoliozukäufen aufgenommen worden. Diese Darlehen sind variabel verzinslich und weisen eine Restlaufzeit zwischen vier und acht Jahren auf. Das Zinsänderungsrisiko dieser Finanzierung wird durch Zinsderivate abgesichert.

Die folgende Übersicht listet die Darlehen größer EUR 15,0 Mio. auf:

  Nominal-
betrag
31.12.2009 Restvaluta
31.12.2008
Laufzeit Swap-
Absiche-
rung
Zins-
kondition
Konsortialdarlehen 440.000 373.688 399.233 31.12.2012 96 % EURIBOR + Marge
Akquisition GEHAG 410.000 - 405.000 31.12.2017    
Darlehen A            
Darlehenstranche (a) 127.823 - 121.432 06.05.2014    
Darlehenstranche (b) 51.129 - 48.573 06.05.2009    
Darlehenstranche (c) 71.837 - 68.245 06.05.2014    
Darlehen 1            
Fazilität A 48.573 0 - - - -
Fazilität B 64.653 1.534 - 06.05.2014 Keine 5,74 %
Fazilität C 108.160 108.160 - 06.05.2014 Keine 5,79 %
Fazilität D 373.093 323.093 - 31.12.2017 99 % EURIBOR + Marge
Fazilität E 30.000 30.000 - 31.12.2017 89 % EURIBOR + Marge
Ankaufsdarlehen 1 183.000 163.000 163.500 31.12.2015 100 % EURIBOR + Marge
Ankaufsdarlehen 2 230.000 184.792 209.083 31.12.2016 100 % EURIBOR + Marge
Ankaufsdarlehen 3 45.000 40.125 41.625 31.12.2015 82 % EURIBOR + Marge
Ankaufsdarlehen 4 19.000 17.040 17.966 31.12.2013 89 % EURIBOR + Marge
  1.951.479 1.241.431 1.474.657      

Im Rahmen eines Down Stream Mergers im Jahr 2002 hat die GEHAG Darlehen in Höhe von EUR 421,0 Mio. übernommen. Mit Kreditvertrag vom 15. Oktober 2003 wurden die übernommenen Kreditverbindlichkeiten sowie weitere Finanzverbindlichkeiten in langfristige Objektfinanzierungen umgeschuldet (Konsortialdarlehen EUR 440,0 Mio.). Das Konsortialdarlehen wird als Rollover- Kredit in Anspruch genommen und auf Basis des EURIBOR zuzüglich einer Marge verzinst. Die Kreditlaufzeit ist bis zum 31. Dezember 2012 befristet. Als Sicherheiten sind Grundschulden, persönlich vollstreckbare Zahlungsversprechungen und Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Miet- und Pachtverträgen sowie Kaufverträgen vereinbart.

Das Akquisitionsdarlehen für die GEHAG Gruppe und das Darlehen A, das im Rahmen der Entherrschung vom Deutsche Bank Konzern und wegen der damit verbundenen Umstrukturierung der Finanzierung aufgenommen wurde, sind im September 2009 in einen Darlehensvertrag (Darlehen 1) über insgesamt fünf Darlehensfazilitäten zusammengefasst worden. Die Laufzeit und die Zinskonditionen haben sich nicht verändert. Die Financial Covenants für dieses Darlehen sind auf zwei Kennziffern, Debt-Service-Cover-Ratio und Exit Yield, vereinheitlicht worden. Teilbeträge des Darlehens wurden im Geschäftsjahr getilgt.

Die Ankaufsdarlehen 1 und 2 können wahlweise als kurzfristiges oder als langfristiges Darlehen in Anspruch genommen werden. Zum Bilanzstichtag wurden ausschließlich Mittel als kurzfristige EURIBOR-Darlehen aufgenommen. Die Laufzeiten der Ankaufsdarlehen enden am 31. Dezember 2015/2016.

Die Ankaufsdarlehen 3 und 4 stehen im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilien, die vom Segment Pflege und Betreutes Wohnen genutzt werden.

Die Objektfinanzierungen sind Darlehen, die unmittelbar Immobilien zugeordnet werden können. Diese sind in der Vergangenheit im Wesentlichen für den Ankauf oder Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen worden. Die Darlehen weisen durchschnittliche Zinssätze zwischen 0,0 % und 7,5 % auf. Die un- bzw. niedrigverzinslichen Darlehen, für die im Gegenzug Mieten zu Konditionen unterhalb der Marktmiete gewährt werden, werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.

Die zukünftige Prolongationsstruktur auf Basis der heutigen Restschuld stellt sich wie folgt dar:

  2010 2011 2012 2013 ≥ 2014
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Prolongationsstruktur
2009
32,2 5,3 426,8 26,7 1.311,7
Prolongationsstruktur
2008
65,9 10,4 452,5 21,2 1.454,7

Die Verbindlichkeiten werden in voller Höhe grundpfandrechtlich besichert (Vorjahr: EUR 1.577 Mio.).