1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Die Zeitwerte haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

  31.12.2009 31.12.2008
  TEUR TEUR
Periodenbeginn 2.900.673 3.271.205
Sonstige Zugänge 10.848 21.268
Abgang durch Verkauf – 63.009 – 95.727
Anpassung des beizulegenden Zeitwerts 0 – 276.528
Umbuchung – 13.029 – 19.545
Periodenende 2.835.483 2.900.673

Für die Bewertung zum 31. Dezember 2009 wurden folgende Grundsätze angewandt.

Auf Basis der Cluster:

  • Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (– 0,25 % bis 2,20 %)
  • Ableitung von Zielleerständen in einem Zeitraum von 1,0 bis 4,5 Jahren (2,00 % bis 11,00 %)
  • Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen

 

Auf Basis der Immobilien:

  • Festlegung der Marktmiete zum Stichtag
  • Entwicklung der Miete pro m2 Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete
  • Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen soweit einschlägig)
  • Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal Value am Ende des Jahres 10, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres 11 oder einem zu erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten
  • Ermittlung eines VE-bezogenen Fair Value zum Stichtag

Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze wurden auf der Basis eines risikofreien Zinses (10-jähriger Durchschnitt der Umlaufrendite von Bundesanleihen: 3,3 %) sowie der immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet. Dabei wurden Diskontierungszinssätze zwischen 6,10 % bis 8,35 % genutzt. Der gewichtete Durchschnitt der Diskontierungssätze beträgt 6,77 %. Die Kapitalisierungszinssätze liegen in einer Spanne von 4,75 % bis 7,50 %. Bei einer Verschiebung der Diskontierungssätze um 0,1 % ergibt sich eine Wertanpassung von EUR 50,0 Mio.

Im Ergebnis ergibt sich ein durchschnittlicher Wert von EUR 895 pro m2 und ein Multiplikator bezogen auf die Soll-Miete zum 31. Dezember 2009 von 13,5 bzw. ein Multiplikator von 14,2 auf Basis der Ist-Miete.

Für die Bewertung zum 31. Dezember 2008 wurden folgende Grundsätze angewandt.

Auf Basis der Cluster:

  • Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (–0,2 5% bis 2,20 %)
  • Ableitung von Zielleerständen in einem Zeitraum von 1,0 bis 4,5 Jahren (2,00 % bis 11,00 %)
  • Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen

 

Auf Basis der Immobilien:

  • Festlegung der Marktmiete zum Stichtag
  • Entwicklung der Miete pro m2 Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der Ist-Miete
  • Entwicklung der Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, Erbbauzinsen soweit einschlägig)
  • Ermittlung des Cashflows aus jährlichen Ein- und Auszahlungen sowie des Terminal Value am Ende des Jahres 10, basierend auf dem stabilisierten erwarteten Cashflow des Jahres 11 oder einem zu erwartenden Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten
  • Ermittlung eines VE-bezogenen Fair Value zum Stichtag

Die Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze wurden auf der Basis eines risikofreien Zinses (zehnjähriger Durchschnitt der Umlaufrendite von Bundesanleihen: 3,0 %) sowie der immobilienspezifischen Risikoeinschätzungen abgeleitet. Dabei wurden Diskontierungszinssätze von 6,10 % bis 8,35 % genutzt. Der gewichtete Durchschnitt der Diskontierungssätze beträgt 6,79 %. Die Kapitalisierungszinssätze liegen in einer Spanne von 4,75 % bis 7,50 %. Bei einer Verschiebung der Diskontierungssätze um 0,1 % ergibt sich eine Wertanpassung von EUR 49 Mio.

Im Ergebnis ergibt sich ein durchschnittlicher Wert von EUR 881 pro m2 und ein Multiplikator bezogen auf die Soll-Miete zum 31. Dezember 2008 von 13,7 bzw. ein Multiplikator von 14,7 auf Basis der Ist-Miete.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Wesentlichen mit Sicherheiten für die Darlehen belastet.

Sofern sich aus der Bewertung der Immobilien nach den oben dargestellten Parametern und Annahmen keine wesentlichen Abweichungen zum Zeitwert, der zum vorangegangenen Stichtag ermittelt wurde, ergaben, wurde der Vorjahreszeitwert fortgeführt. In 2009 wurde daher eine Aufwertung in Höhe von EUR 0.9 Mio. nicht vorgenommen.

Sämtliche vom Konzern als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses vermietet. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen beliefen sich auf EUR 206,4 Mio. (Vorjahr: EUR 210,3 Mio.). Die direkt mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Zusammenhang stehenden Aufwendungen betrugen EUR 123,9 Mio. (Vorjahr: EUR 127,7 Mio.).

Die Deutsche Wohnen unterliegt teilweise Einschränkungen bei Mieterhöhungen gegenüber bestimmten Vorrechtsmietern sowie im Zusammenhang mit Förderungen in Form von zinsbegünstigten Darlehen oder Investitionszuschüssen. Des Weiteren sind rechtliche Auflagen bei der Privatisierung von Wohnungen einzuhalten.