Vermögens- und Finanzlage

Ausgewählte Kennzahlen der Konzernbilanz:

  2009 2008
  EUR Mio. % EUR Mio. %
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 2.835,5 92 2.900,7 93
Sonstige langfristige Vermögenswerte 120,8 4 115,6 4
  2.956,3 96 3.016,3 97
Kurzfristiges Vermögen 66,0 2 68,4 2
Zahlungsmittel 57,1 2 42,0 1
  123,1 4 110,4 3
  3.079,3 100 3.126,7 100
Eigenkapital 862,0 28 649,3 21
Finanzverbindlichkeiten 1.802,7 59 2.089,2 67
Steuerschulden 84,1 3 82,3 3
Verbindlichkeiten gegen Fonds-Kommanditisten 49,1 2 48,0 2
Pensionen 41,5 1 39,3 1
Sonstige Verbindlichkeiten 239,9 8 218,7 7
  2.217,3 72 2.477,4 79
  3.079,3 100 3.126,7 100

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (EUR 2.835,5 Mio.) stellen mit 92 % die wesentliche Aktivposition der Deutsche Wohnen dar und beinhalten alle als langfristige Vermögenswerte gehaltenen Immobilien mit Ausnahme derer, die selbst genutzt werden. Der Wertansatz ist durch CB Richard Ellis bestätigt worden.

Nachfolgend zeigen wir das Bewertungsergebnis zum 31.12.2009, bezogen auf das Portfolio der Wohn- und Gewerbeimmobilien, sowie die wesentlichen Kennzahlen:

  Fair Value Fair Value Multiplikator
  EUR Mio. je m2 IST SOLL
Kernbestand 2.187,8 943,1 14,6 14,1
Verkauf 391,7 690,1 12,5 11,5
DB 14 170,3 912,9 13,6 12,9
  2.749,8 894,7 14,2 13,5

Der Fair Value in Höhe von EUR 2.749,8 Mio. wird unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (EUR 2.724,7 Mio.) und dem kurzfristigen Vermögen (EUR 25,1 Mio.) ausgewiesen. Weiterhin werden unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien die Seniorenimmobilien (EUR 78,4 Mio.) und unbebaute Grundstücke sowie Anlagen im Bau (EUR 32,4 Mio.) ausgewiesen.

Neben den zum Stichtag ausgewiesenen Zahlungsmitteln verfügt die Gruppe über zusätzliche, kurzfristig abrufbare Kreditlinien über EUR 134,0 Mio.

Die Eigenkapitalquote ist mit 28 % aufgrund der durchgeführten Kapitalerhöhung im Jahr 2009 deutlich verbessert worden. Gleiches gilt für den Net Net Asset Value (NNAV), der sich von EUR 646,6 Mio. zum 31. Dezember 2008 auf EUR 870,3 Mio. erhöht hat. Bezogen auf die ausgegebenen Aktien ergibt sich zum 31. Dezember 2009 ein NNAV von EUR 10,63 EUR je Aktie.

Die Finanzverbindlichkeiten konnten signifikant von EUR 2.089,0 Mio. auf EUR 1.803,0 Mio. zurückgeführt werden.

  2009 2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Finanzverbindlichkeiten 1.802,7 2.089,2
Wandelschuldverschreibungen 26,6 25,4
  1.829,3 2.114,6
Zahlungsmittel - 57,1 - 42,0
Nettofinanzverbindlichkeiten 1.772,2 2.072,6
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 2.835,5 2.900,7
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 25,1 17,7
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude 18,4 19,4
  2.879,0 2.937,7
Loan-to-Value-Ratio 61,5 % 70,6 %

Das Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (Loan-to-Value-Ratio) verbesserte sich dadurch von 70,6 % auf 61,5 %.

Kreditvolumen/Loan-to-Value-Ratio
Kreditvolumen/Loan-to-Value-Ratio (Balkendiagramm) Grafik vergrößernGrafik vergrößern

Im Rahmen der Neuordnung der Finanzverbindlichkeiten wurden insgesamt Kredite mit einem Volumen von ca. EUR 900,0 Mio. restrukturiert. Ziele der Umstrukturierung waren die Vereinheitlichung von Kreditverträgen und Finanzkennzahlen sowie die Optimierung der Tilgungsstrukturen. Die Kreditvereinbarungen sehen lediglich Finanzkennzahlen vor, die sich auf die Kapitaldienstfähigkeit (DSCR/ISCR) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit zu den Mieteinahmen (Vervielfältiger) beziehen. Bewertungsabhängige Kennzahlen wie LTV und Beleihungsausläufe konnten aus den Kreditverträgen eliminiert werden. Durch den Neuabschluss der Kreditverträge reduziert sich die geplante Regeltilgung um EUR 7,8 Mio. auf EUR 34,8 Mio. und stärkt somit die laufende Liquiditätssituation der Deutsche Wohnen.

In den kommenden zwei Wirtschaftsjahren beträgt das Prolongationsvolumen lediglich EUR 37,5 Mio. Dieses entspricht ca. 2 % der Gesamtverbindlichkeiten und unterstreicht die stabile Finanzierungsstruktur des Konzerns. Die Prolongationsstruktur der Folgejahre ist wie folgt:

  2010 2011 2012 2013 ≥ 2014
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Prolongationen 32,2 5,3 426,8 26,7 1.311,7

Der durchschnittliche Zinssatz des Kreditportfolios beträgt ca. 4,24 % p.a.

Die Steuerschulden betreffen im Wesentlichen Verpflichtungen aus der Pauschalbesteuerung von EK 02-Beständen. Gegen die Besteuerung haben wir rechtliche Schritte eingeleitet.

Kapitalflussrechnung

Im Folgenden geben wir eine kurze Übersicht über die Zahlungsströme im zurückliegenden Geschäftsjahr:

  2009 2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit 3,3 – 10,4
Cashflow aus Investitionstätigkeit 74,3 88,8
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit – 62,5 – 84,3
Nettoveränderung der Zahlungsmittel 15,1 – 5,9

Der verbesserte operative Cashflow resultiert aus einer optimierten Ertrags- und Kostenstruktur und deutlich niedrigeren Zinszahlungen.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen Einnahmen aus Verkäufen (EUR 88,9 Mio.) und Ausgaben für Investitionen in den eigenen Immobilienbestand (EUR – 13,2 Mio.).

Aus der Tilgung von Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von EUR 295,3 Mio. und der Nettoeinzahlung von EUR 237,8 Mio. aus der Kapitalerhöhung ergibt sich im Wesentlichen ein Zahlungsmittelabfluss im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von EUR 62,5 Mio.

Funds from Operations (FFO)

Die sehr gute operative Entwicklung, die Kosteneinsparungen sowie die Reduzierung des laufenden Zinsaufwandes führten ebenfalls zu einem verbesserten FFO:

  31.12.2009 31.12.2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Periodenergebnis – 13,3 – 255,9
Abschreibungen 2,8 1,8
Wertanpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 0,0 276,5
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen 0,0 - 16,4
Wertanpassung der derivativen Finanzinstrumente 1,2 32,2
Nicht liquiditätswirksame Finanzaufwendungen 15,3 14,3
Vorfälligkeitsentschädigung 6,2 0,0
Sonderausschüttung DB 14 0,0 5,7
Latente Steuern 11,1 - 56,2
Steuervorteil aus Kapitalerhöhungskosten 3,7 0,0
Restrukturierungskosten 7,8 24,1
FFO 34,8 26,1
FFO je Aktie    
alte Aktienanzahl (26,40 Mio.) 1,32 0,99
neue Aktienanzahl (81,84 Mio.) 0,43 0,32

Fair Value in Höhe von EUR 2.749,8 Mio.

Verbesserung der Eigenkapitalquote auf 28 %

Liquiditätssituation der Deutsche Wohnen gestärkt

Verbesserter operativer Cashflow