Ergebnis aus der Wohnungsbewirtschaftung

Die folgende Übersicht stellt wichtige Kennzahlen zu den Stichtagen dar:

  31.12.2009 31.12.2008
Wohneinheiten 49.026 50.489
davon DB 14 2.622 2.622
Wohn- und Nutzfläche 3.085.713 3.184.411
Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche in EUR 894,7 881,0
davon DB 14 912,9 907,5
Verschuldung je m2 Wohn- und Nutzfläche in EUR 561,8 633,4
davon DB 14 855,7 873,6
Wohnungsmiete je m2 in EUR 5,26 5,10
davon DB 14 5,51 5,41
Wohnungsleerstand in % 4,2 5,9
davon DB 14 4,3 5,5
Instandhaltungskosten je m2/Jahr in EUR 9,74 11,56
Capex je m2/Jahr in EUR 4,29 8,97

Das Portfolio der Deutsche Wohnen umfasst 49.026 Wohneinheiten, 470 Gewerbeeinheiten und 15.553 Garagen/Stellplätze. An den Beständen des DB 14 ist die Deutsche Wohnen mit 34,0 % beteiligt. Diese Liegenschaften werden aufgrund von umfangreichen Garantiezusagen gegenüber dem Fonds voll konsolidiert:

  Wohnungen Gewerbe Stellplatz
  Anzahl Fläche
Tm2
Miete
EUR/m2
Leer-
stands-
quote
Anzahl Fläche
Tm2
Anzahl
Kernbestand 37.546 2.264 5,33 2,7 % 380 68 9.842
davon Berlin 21.908 1.312 5,23 1,5 % 250 35 1.847
davon
Frankfurt am Main
3.658 217 6,83 2,0 % 44 16 1.808
Verkauf 8.858 562 4,89 10,3 % 61 5 3.096
Einzelverkauf 4.347 288 5,43 8,3 % 16 2 1.655
Bereinigung 4.511 274 4,32 12,9 % 45 4 1.441
Eigenbestand 46.404 2.826 5,24 4,1 % 441 73 12.938
DB 14 2.622 179 5,51 4,3 % 29 8 2.615
Gesamtbestand 49.026 3.004 5,26 4,2 % 470 81 15.553

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  Wohnungen Gewerbe Stellplatz
  Anzahl Fläche
Tm2
Miete
EUR/m2
Leer-
stands-
quote
Anzahl Fläche
Tm2
Anzahl
Kernbestand 37.546 2.264 5,33 2,7 % 380 68 9.842
davon Berlin 21.908 1.312 5,23 1,5 % 250 35 1.847
davon
Frankfurt am Main
3.658 217 6,83 2,0 % 44 16 1.808
Verkauf 8.858 562 4,89 10,3 % 61 5 3.096
Einzelverkauf 4.347 288 5,43 8,3 % 16 2 1.655
Bereinigung 4.511 274 4,32 12,9 % 45 4 1.441
Eigenbestand 46.404 2.826 5,24 4,1 % 441 73 12.938
DB 14 2.622 179 5,51 4,3 % 29 8 2.615
Gesamtbestand 49.026 3.004 5,26 4,2 % 470 81 15.553

Unser Kernbestand (80 % des eigenen Bestands) befindet sich in den Ballungszentren Berlin und Frankfurt am Main sowie in den Regionen Rhein-Main, Raum Koblenz, Rheintal-Süd und Brandenburg. Insbesondere in Berlin und Frankfurt am Main, aber auch im Rhein-Main-Gebiet realisieren wir zum Teil deutliche Mietsteigerungen im Zuge der Mieterfluktuation. In diesen Märkten setzen wir daher unsere Akquisitionsschwerpunkte.

Die übrigen Wohnanlagen des Kernbestands liefern stabile Ergebnisse, kennzeichnend für diese Strukturen sind hohe Vermietungsstände mit vergleichsweise geringen Mietsteigerungspotenzialen.

Der Verkaufsbestand umfasst sämtliche Wohneinheiten, die einzeln vorwiegend an Selbstnutzer verkauft werden (4.347 WE), und die Bestände, die unter strategischen Gesichtspunkten in kleinen Paketen im Markt angeboten werden (4.511 WE).

Aus der Vermietung des Bestandes erzielten wir einen Deckungsbeitrag in Höhe von EUR 151,0 Mio. (Vorjahr: EUR 147,8 Mio.):

  2009 2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Erträge aus der Vermietung (Soll-Mieten) 205,1 208,9
Erlösschmälerungen etc. – 14,5 – 17,0
Nettoerträge 190,6 191,9
Nicht umlagefähige Betriebskosten – 6,5 – 3,4
Instandhaltung – 30,1 – 36,8
Marketing – 0,8 – 0,5
Sonstiges – 2,2 – 3,3
Deckungsbeitrag 151,0 147,8

Das Ergebnis konnte trotz des Substanzverlustes aus Abverkäufen durch eine verbesserte Ertrags- und Kostenstruktur gesteigert werden. In den letzten 24 Monaten haben wir durch Verkäufe Ist-Mieten in Höhe von EUR 8,3 Mio. (annualisiert) verloren. Diese konnten durch Mietsteigerungen von EUR 10,1 Mio. (annualisiert) überkompensiert werden.

Die Erträge aus der Vermietung Soll-Mieten setzen sich wie folgt zusammen:

  2009 2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Wohnungsmieten 190,6 193,7
Gewerbemieten 5,9 6,0
Garagen, Stellplätze 4,7 5,0
Laufende Subventionen 3,9 4,1
  205,1 208,9

Knapp 93 % unserer Mieteinnahmen resultieren aus der Vermietung von Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsmiete zum Stichtag beträgt EUR 5,26 pro m2 (2008: EUR 5,10 pro m2) und konnte damit gegenüber dem Vorjahr um 3,1 % erhöht werden. 2009 haben wir Mietsteigerungen insbesondere aufgrund von Indexanpassungen (1,4 %) und Mieterfluktuation (1,0 %) generiert.

Auf die Portfoliocluster heruntergebrochen ergibt sich folgendes Bild:

  31.12.2009 31.12.2008 Entwicklung
  Miete EUR/m2 Miete EUR/m2 Miete EUR/m2
Gesamt 5,26 5,10 3,1 %
Kernbestand 5,33 5,16 3,3 %
davon Berlin 5,23 5,02 4,2 %
davon Frankfurt am Main 6,86 6,71 2,2 %
Verkauf 4,89 4,80 2,0 %
DB 14 5,51 5,41 1,9 %

Berlin sticht mit einer Mietsteigerung von 4,2 % und einem Anteil am Gesamtwachstum von knapp 75 % klar hervor. Auch bei den aus Mieterfluktuation resultierenden Mietsteigerungen nimmt Berlin eine Sonderstellung ein:

Anzahl wirksam gewordener Mietverträge 2009
  Anzahl   Miete EUR/m2   Potenzial zum
    Ø-Gesamt Ø-Vorvertrag Ø-Neuvertrag Gesamt Vorvertrag
Gesamt 5.023 5,26 5,32 5,85 11,2 % 10,0 %
davon preisfrei 4.117 5,31 5,42 6,09 14,7 % 12,4 %
davon preisfrei Berlin 2.304 5,16 5,05 5,84 13,2 % 15,6 %

Im Zuge der Anschlussvermietung nutzen wir konsequent die vorhandenen Marktpotenziale. Die durchschnittlich erzielte Neuvermietungsmiete im preisfreien Bestand lag mit EUR 6,09 pro m2 12,4 % – in Berlin sogar 15,6 % – oberhalb der Vorvertragsmiete.

Die Verluste aus Erlösschmälerungen etc. konnten gegenüber dem Vorjahr um 15 % von EUR 17,0 Mio. auf EUR 14,5 Mio. reduziert werden:

  2009 2008
  EUR Mio. EUR Mio.
Erlösschmälerungen 12,4 15,1
Abschreibungen aus Mietforderungen 1,7 1,6
(in % der Brutto-ist-Mieten) 0,6 % 0,6 %
Mietminderungen 0,3 0,3
  14,5 17,0

Die Abschreibungen auf Mietforderungen (Miete zzgl. offener Nebenkosten) bewegen sich mit 0,6 % unverändert auf sehr niedrigem Niveau.

Die Leerstandsquote wurde im zurückliegenden Geschäftsjahr auf 4,2 % und damit um 29 % gegenüber Dezember 2008 verbessert:

  31.12.2009 31.12.2008 Entwicklung
Gesamt 4,2 % 5,9 % – 29,9 %
Kernbestand 2,7 % 4,2 % – 35,3 %
davon Berlin 1,5 % 2,8 % – 45,1 %
davon Frankfurt am Main 2,3 % 4,4 % – 46,7 %
Verkauf 10,3 % 12,8 % – 19,4 %
DB 14 4,3 % 5,5 % – 21,7 %

Insbesondere in den beiden wichtigsten Märkten Berlin und Frankfurt am Main (68 % des Kernbestands) ist der Leerstand mit 1,5 % bzw. 2,3 % auf einem Vollvermietungsniveau angelangt. Aber auch der strukturelle Leerstand, vor allem in den Streulagen in Brandenburg und Rheinland- Pfalz, ist rückläufig. Der Anteil an Wohnungen, die länger als 12 Monate unvermietet sind, wurde um 408 auf 1.290 Einheiten reduziert. Unter Berücksichtigung der in den vergangenen beiden Jahren durchgeführten Mietsteigerungen bzw. Leerstandsreduzierungen konnten die Ist-Mieten im Gesamtbestand um 8,2 %, in Berlin um 12,1 %, gesteigert werden:

Entwicklung der Ist-Miete
Entwicklung der Ist-Miete (Balkendiagramm) Grafik vergrößernGrafik vergrößern

Berechnung: (Soll-Miete-Erlösschmälerungen)/Gesamtwohnfläche

Die Instandhaltungskosten in Höhe von EUR 30,1 Mio. setzen sich folgendermaßen zusammen:

  EUR Mio. EUR/m2
Instandhaltung unter EUR 1.000 (Systemanbieter) 10,3 3,33
Instandsetzungen 9,2 2,96
WEG-Rücklagen 2,1 0,70
Lfd. Mieterwechsel 8,5 2,75

Im vergangenen Jahr haben wir durchschnittlich EUR 9,74 pro m2 p.a. für die laufende Bewirtschaftung aufgewendet und damit die Kosten gegenüber dem Vorjahr um EUR 6,7 Mio. bzw. 18 % reduziert. Die Bündelung und zentrale Vergabe von Leistungen an fünf bundesweit agierende Partnerunternehmen (Systemanbieter) hat wesentlich zur Effizienzsteigerung der Organisationsprozesse beigetragen. Unserer Philosophie folgend, wurde der laufende Aufwand zugunsten nachhaltiger Investitionen (Wohnwertverbesserungen) reduziert.

Steigerung des Betriebsergebnisses um 2,3 %

Erhöhung der durchschnittlichen Wohnungsmiete um 3,1 %

Durchschnittliche Neuvermietungsmiete EUR 6,09 pro m2

Verbesserung der Leerstandsquote um 30 %

Steigerung der Ist-Mieten um 8,2 %