Deutscher Wohnungsmarkt

Demografischer Wandel und Wohnungsnachfrage

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schätzt die Zahl der im Jahr 2025 in Deutschland lebenden Menschen auf knapp 80,8 Mio. Die 11. koordinierte Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes geht davon aus, dass sich diese Zahl bis 2050 auf etwa 68,7 Mio. Menschen reduzieren wird. Dabei ist eine regionale Differenzierung zwischen Gebieten mit wachsenden und schrumpfenden Bevölkerungszahlen zu beobachten. Überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum konzentriert sich vor allem auf Bayern und Baden-Württemberg, auf Regionen entlang des Rheins und auf den Nordwesten Deutschlands sowie auf das Umland der Metropolen Hamburg und Berlin.

Maßgeblich für die Nachfrage nach Wohnungen ist die Entwicklung der Haushalte. Im Jahr 2005 gab es in Deutschland 39,7 Mio. Haushalte. Für 2025 wird in diesem Bereich ein Anstieg auf 41,6 Mio. prognostiziert. Zu diesem Wachstum trägt wesentlich die zunehmende Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten bei, während immer weniger Menschen in Mehr-Personen-Haushalten leben.3 Im Zuge der demografischen Entwicklung wird die Regionalisierung der Wohnungsmärkte weiter zunehmen. Berlin und sein direktes Umland etwa verzeichnen noch Zuwächse.

Von den im Jahr 2006 in Deutschland zur Verfügung stehenden 39,6 Mio. Wohnungen standen 3,1 Mio. leer. Die Struktur des Leerstandes zeigt deutliche regionale Unterschiede. So ist der Leerstand in den strukturschwachen Gebieten erheblich höher als in den großen Ballungszentren. Der Umfang der Neubautätigkeit ist aktuell an der Grenze dessen angelangt, was zum Ausgleich von Wohnungsabgängen und der demografischen Entwicklung benötigt wird. Der Neubaubedarf wird heute auf 3,4 Mio. Wohnungen bis zum Jahr 2020 geschätzt.

Die Instandhaltung und Modernisierung bestehender Wohnungen sowie deren Anpassung an moderne Wohnbedürfnisse der Menschen, die altersgerechte Abstimmung des Wohnungsbestands sowie die Anforderungen zur Energieeinsparung und zum Klimaschutz bleiben weiter im Mittelpunkt der Wohnungsbauaktivitäten. Bestandsmaßnahmen machen gegenwärtig bereits knapp 75,0 % der Wohnungsbauinvestitionen aus und werden auch künftig den Schwerpunkt der Bautätigkeit bilden.

Entwicklung der Mieten

Die Nettokaltmieten stiegen bundesweit im Zeitraum 2000 bis 2009 durchschnittlich um 11,0 % und damit weniger stark als die allgemeine Preissteigerungsrate von 16,0 %. Die durchschnittliche Nettokaltmiete betrug im Jahr 2008 bundesweit EUR 6,07 pro m2.4

Auf lokaler Ebene weichen die Mieten vom Bundesdurchschnitt ab. Auswertungen von Angebotsmieten zeigen ein unterschiedliches Bild der regionalen Entwicklung von Neu- und Wiedervermietungsmieten. Insbesondere in den Jahren 2003 bis 2005 gingen zum Beispiel die Angebotsmieten in wachsenden Regionen Westdeutschlands zurück. Wirtschaftsstarke Standorte in den neuen Bundesländern verbuchten dagegen leichte Mietzuwächse.

Wohneigentumsbildung

Die Wohneigentumsquote lag 2008 bei 43,2 % (Einkommens- und Verbrauchsstichprobe). Sie ist in den letzten Jahren weiter leicht angestiegen; im Jahr 1993 betrug sie noch 39,0 %. Der Trend zum Wohneigentum hält demnach in Deutschland an. Vor allem in Ostdeutschland hat seit der Wiedervereinigung ein starker Aufholprozess stattgefunden. Die Wohneigentumsquote erhöht sich ebenfalls mit dem Alter des Haupteinkommensbeziehers. Dabei zeigt sich, dass die Wohneigentumsbildung in der Altersphase zwischen 30 und 40 Jahren stark zunimmt.

3 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Raumordnungsprognose 2025.
4 GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2009/2010.

Zuwächse auf dem Wohnungsmarkt in Berlin und Umgebung