Aktionärsbrief

Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender (Bild)

Sehr geehrte Damen und Herren,

2009 war in vielerlei Hinsicht ein ganz besonderes Jahr für die Deutsche Wohnen AG. Die nach der Übernahme der GEHAG Gruppe eingeleitete Restrukturierung des Konzerns konnte unter Hebung beachtlicher Synergie- und Ertragspotenziale erfolgreich abgeschlossen werden. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung haben wir den Verschuldungsgrad (Loan to value) auf 61,5 % deutlich reduziert und gleichzeitig Bankdarlehen in einem Umfang von EUR 900 Mio. neu vereinbart. Das Geschäftsmodell der Deutsche Wohnen hat sich zuletzt in einem sehr angespannten Marktumfeld als robust erwiesen.

Ich werde auf die einzelnen Punkte noch näher eingehen. Zunächst möchte ich Ihnen jedoch die wichtigsten Zahlen des abgelaufenen Geschäftsjahres vorstellen und Ihnen zeigen, dass Ihr Unternehmen etwas Besonderes geleistet hat.

Sehr gute operative Ergebnisse

Die Deutsche Wohnen AG konnte im Geschäftsjahr 2009 alle wesentlichen Kennzahlen im Vergleich zum Vorjahr verbessern, und das vor dem Hintergrund einer ungewöhnlich schweren Wirtschaftskrise.

Das Vermietungsgeschäft konnte die Substanzverluste aus dem Verkauf mehr als kompensieren. Mit einer Mietsteigerung im Vergleich zum Vorjahr von 3,1 % und einer weiteren Leerstandsreduzierung um 34 % liegen wir deutlich über dem Wettbewerb. Diese Erfolge sind insbesondere vor dem Hintergrund intensiver Kosteneinsparungen aus der Bewirtschaftung mit EUR 25,0 Mio. gegenüber dem Vorjahr beeindruckend. Im Verkauf liegen wir mit Bruttoerlösen von knapp EUR 86,0 Mio. und einer Bruttomarge von 22,8 % (Vorjahr: 17 %) weit über unseren eigenen Zielvorgaben. Die in 2008 eingeleitete Entschuldung des Konzerns führt zu einer Entlastung auf der Zinsseite von EUR 9,0 Mio. Insgesamt ist der Turnaround geschafft, d. h., das negative Periodenergebnis in Höhe von EUR 13,3 Mio. ist unter Berücksichtigung von Einmalaufwendungen nahezu ausgeglichen.

Auch die für die Beurteilung der Ertragskraft einer Immobiliengesellschaft wichtige Kennziffer „Funds from Operations“ (FFO), die das wiederkehrende, nachhaltige Geschäftsergebnis widerspiegelt, konnte deutlich von EUR 0,99 je Aktie im Jahr 2008 um fast ein Drittel auf EUR 1,32 je Aktie im Jahr 2009 (bzw. EUR 0,43 je Aktie auf Basis der nach der Kapitalerhöhung ausstehenden neuen Aktienanzahl von 81,8 Mio.) gesteigert werden.

Einen entscheidenden Anteil hieran hatte die im Oktober 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung, bei der wir einen Bruttoemissionserlös von knapp EUR 250,0 Mio. erzielen konnten. Wir sind stolz, dass die Kapitalmaßnahme in turbulenten Aktienmärkten mit 132 % deutlich überzeichnet war – von Ihnen, unseren Aktionären, eine klare Bestätigung unserer Anstrengungen.

Strategie der Nachhaltigkeit

Die strategische Unternehmensführung der Deutsche Wohnen Gruppe basiert auf Kompetenz, Transparenz und Nachhaltigkeit. Dies zeigt sich in vielen unserer Aktivitäten. Im Bereich Investor Relations etwa setzen wir auf eine beständige Investorenbetreuung und hohe Transparenz in der Kommunikation. Unser operatives Handeln ist von Kontinuität und Nachhaltigkeit geprägt. In unserer Personalpolitik nimmt die Nachwuchsförderung einen hohen Stellenwert ein, nicht wenige unserer ehemaligen Auszubildenden sind heute in leitenden Funktionen für die Deutsche Wohnen Gruppe tätig.

Mit dem Geschäftsbericht, den wir in diesem Jahr als zweigeteilten Bericht präsentieren – mit dem Finanzteil auf der einen Seite und einem Magazinteil auf der anderen –, hoffen wir, einen weiteren Schritt zur Verbesserung der Transparenz und Lesbarkeit vollzogen zu haben.

Wachstumschancen nutzen

Wie Sie sehen, meine Damen und Herren, haben wir ein anspruchsvolles Jahr gut gemeistert. Wir sind zuversichtlich, die vor uns liegenden Herausforderungen erfolgreich zu bewältigen und die Chancen bestmöglich zu nutzen.

Die Wohnungswirtschaft steht vor großen demografischen und ökologischen Herausforderungen. Die notwendigen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung, in barrierefreies Wohnen erfordern immense Investitionen, die unsere Branche aus eigener Kraft nicht leisten kann. Gestiegene Eigenkapitalanforderungen verknüpft mit einer restriktiveren Kreditvergabe werden den Wettbewerb um Eigenkapitalressourcen verstärken.

Mit der erfolgreichen Einwerbung von brutto EUR 249,5 Mio. wurde die Eigenkapitalbasis des Unternehmens deutlich verbessert. Durch die Rückführung von nahezu EUR 300 Mio. Darlehen und die Neustrukturierung von weiteren EUR 900 Mio. ist eine sehr solide Finanzierungsstruktur geschaffen worden. Wir haben unsere operativen Ziele in den letzten beiden Jahren erreicht, strategisch konnten wir die Abhängigkeit der Ergebnisentwicklung von Verkäufen zugunsten eines stärker auf Bestandsbewirtschaftung fokussierten Geschäftsmodells deutlich verstetigen.

Wir haben einen integrierten, leistungsfähigen und innovationsstarken Konzern geschaffen und damit unsere Wettbewerbsfähigkeit unter Beweis gestellt. Zusammenfassend sehen wir uns gut im Markt positioniert, um nachhaltiges weiteres Wachstum zu generieren. Dabei werden wir sehr selektiv operieren: Wachstum soll insbesondere in unseren heutigen Kernmärkten, aber auch in neuen prosperierenden Märkten realisiert werden, sofern ein Mindestvolumen erreichbar ist. Die Objektmerkmale müssen eine nachhaltige und wirtschaftliche Vermietung gewährleisten. Der Zukauf sollte zwingend die Ertragskraft und das Cashflow-Profil des Unternehmens verbessern. Dabei wollen wir den Verschuldungsgrad auf dem heutigen Niveau stabilisieren.

Auch der Kapitalmarkt würdigt unsere Anstrengungen zusehends. Im vergangenen Jahr ist der Kurs Ihrer Aktie um 29 % und damit stärker als vergleichbare Indizes (SDAX, EPRA Germany, EPRA Europe) gestiegen. Wir sind davon überzeugt, dass der Markt unsere Leistungen langfristig honorieren wird.

Ich danke Ihnen, verehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen. Begleiten Sie uns weiter auf unserem spannenden Wachstumspfad – es lohnt sich!

Mit freundlichen Grüßen

Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender (Unterschrift)

Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender

Verlauf

Mietsteigerung um 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr

Reduzierung Verschuldungsgrad auf 61,5 %

EUR 249,5 Mio. Bruttoemissionserlös durch Kapitalerhöhung

Anstieg des Aktienkurses um 29 %